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情報

増える自殺や孤独死・・・「事故物件」その後どうなる?

所有している賃貸物件が、突然事故物件になってしまった賃貸住宅オーナーはどうするべきなのでしょうか?

 

厚生労働省が発表している「警察庁の自殺統計に基づく自殺者数の推移」によれば、2020年はコロナ禍の影響などで、前年比で自殺者が増え、長引くコロナ不況によって今後も自殺者の増加が見込まれているようです。また、独居者の孤独死も依然として社会問題であり、特に高齢者の一人暮らしが話題に上ることが多くなっています。

 

そんななか所有している賃貸物件が、突然事故物件になってしまった賃貸住宅オーナーはどうするべきなのでしょうか。事前にできる対策などはあるのでしょうか。そして事故物件を所有しているオーナーの現状や実例にはどんなものがあるのでしょうか?

 

内閣府が発表している「平成30年版高齢社会白書」によれば、65歳以上の一人暮らしの増加は男女ともに顕著であり、1980年には男性約19万人、女性約69万人、65歳以上人口に占める割合は男性4.3%、女性11.2%でしたが、35年後の2015年には、男性約192万人、女性約400万人、65歳以上人口に占める割合は男性13.3%、女性21.1%となっています。

 

今後も独居数は増えていき、さらにコロナ禍により親族の訪問や友人との付き合いも減り、孤独死問題は深刻化していくかもしれません。

 

国土交通省では、2021年5月に「心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)」をとりまとめ公表しました。さらに、同年6月18日までパブリックコメントを募集しており、寄せられた意見を踏まえ、最終的な内容が決まるといいます。ガイドラインが発表されるということは、事故物件の数やトラブルが増加している背景があるといえます。

 

大阪府守口市に本社を置く、事故物件買取センターあきんど(以下、あきんど)は、全国の事故物件を買い取る事業を2016年7月に立ち上げました。

 

2020年ホームページをリニューアル。その影響もあって全国から問い合わせが急増していて、2021年夏、東日本の拠点として東京に事務所を構えることになりました。メディアにも数多く取り上げられ、世の中に必要とされていることが伺えます。

 

あきんどは、問い合わせがあれば全国各地の現地に赴き、査定を行っています。不動産事業者や個人など、さまざまな人たちから問い合わせがあり、その数は月に100件を超えるそうです。そして、年間160軒以上の物件を買い取っているといいます。同じような取り扱い業者が増えるなかで、この数は日本一かもしれません。

 

あきんどは、不動産買取再販を行う「なにわ工務店」のグループ会社です。なにわ工務店は買取再販業者なので、買い取りや再販売のノウハウがあり、リフォームに強い母体があるわけです。では、なぜ“事故物件”に特化した買取会社を興したのでしょうか?それは、「どこの不動産屋さんにも断られてどうしようもない。助けてほしい」という、あきんど代表、岩崎恵子さんの友人からの依頼がきっかけだったそうです。

 

その依頼内容とは、親が自宅で亡くなり事故物件となってしまった住宅を手放したいけれど、どこの不動産会社にも断られているとのこと。困りはてた友人に相談された岩崎さんはそのとき、解決策を見いだすなかで、このようなケースは今後増えるだろうと考えたといいます。

 

事故物件は、イメージダウンを危惧し取り扱いを避ける会社が多く、地場の不動産会社などでは、噂が早くに回ってしまいその後の取り扱いに苦労するといいます。買取再販業者としての経験は、多くの人たちを助けられるはずだと感じ、事故物件専門の買取会社をつくりました。そして5年が経ち、現在は全国からあきんどへ問い合わせが後を絶たちません。

 

問い合わせの内容としては自殺、殺人、孤独死など生死にかかわるものだけではなく、シロアリの被害物件や再建築不可な物件、ゴミ屋敷など売りにくい条件があるもので多岐にわたります。しかし賃貸住宅においては、生死にかかわるものが多いといいます。

 

自分の物件で、入居者が亡くなるという突然の出来事によって、呆然となってしまう賃貸住宅オーナーも少なくないといいます。そして、オーナーがいちばん気がかりなことは、物件の資産価値が下がってしまうことです。資産価値が下がってしまうことで、また貸すことができるのか、手放すのか、手放すにしても売却できるのか・・・オーナーの不安は尽きないはずです。

 

物件の価値がどれくらい変わるのかというのは、物件、地域、居住者などによってケースバイケースで一概にはいえません。人気の土地で駅前の利便性があるマンションなら、それほど影響はないかもしれません。しかし、地方で住宅が余っているエリアや、新築物件だと、半分以下に下がってしまうケースもあるようです。

 

では、どのようなケースがあるのでしょうか。あきんどは買取業者なので、事件発生直後の問い合わせというよりは、ある程度落ち着いたあとの処理段階での問い合わせが多く、どのようなトラブルが発生したかという詳細までわかることは少ないといいます。しかし、そのなかでもインパクトがある問い合わせもあるようです。

 

【ケース1:社宅として借り上げされていた物件で、従業員が自死をしてしまったケース】

 

この場合は、社宅で会社名義なので居住者の親族への責任ではなく、会社に対して債務が生じます。そして、その借りていた会社からのお問い合わせです。清掃、遺品整理などすべてのことを物件の管理会社に任せたが、管理会社の弁護士から、物件の価値が下がったことに対する損害賠償請求を起こすと連絡があったといいます。その請求金額が相場と合っているかという相談です。

 

【ケース2:事故後長期間の放置】

 

賃貸物件が事故物件になってしまったあと、何もせずに放置してしまうオーナーは多いそうです。物件としてすぐに貸し出す気分になれず、事故処理や心の整理がついてから考えようとしているうちに日数が経過してしまう。あきんどには、動かない(動けない?)オーナー本人より、その家族や相談を受けた業者からの問い合わせも多いといいます。

 

【ケース3 残置物の多い部屋の処理】

 

賃貸住宅で事故物件になってしまう部屋のなかには、長期入居の末・・・というケースも多く、孤独死や突然の事故・事件によるものもあります。その場合、整理されていない大量の残置物もそのままに、住人だけが消えたように部屋は残されてしまいます。オーナーが、保証人や親族とのつながりがある場合は比較的スムーズですが、賃借人保護法律の下、オーナーが勝手に残置物を処分することはできず時間がかかるケースもあります。そのような状態に陥ってしまったオーナーからの相談もあるといいます。

 

前述のガイドライン案によれば、賃貸借契約においては「他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡」や、「特殊清掃が必要となる自然死」は、事案の発生から3年間の告知義務が生じる、とあります。

 

つまり、自然死または、日常生活の中での不慮の死で特殊清掃が必要ない場合では、告知義務がないということになります。室内で誰かしらが亡くなっているにもかかわらず、告知を必要としないということはどういうことなのでしょうか。

 

すべての告知を義務化すると対応しきれないほど、孤独死の件数が多いということかもしれませんが、借主がその事実を知らないまま契約し、何かの拍子に知ったときには、トラブルになることは安易に想像できます。

 

そして孤独死は、“高齢者”という先入観がありますが、昨今では若年層の自死が増え、2020年11月に発表された、日本少額短期保険協会の「第5回孤独死現状レポート」では、いまや孤独死の平均年齢は61歳と比較的若く、高齢者ではない65歳未満の孤独死が4割になっていると発表しています。もはや、高齢者の孤独死だけを問題視するのはナンセンスなのです。

 

リスク軽減をするための最も効果的な予防策としては、賃貸借契約書に室内で自死をしてしまった場合の対処や賠償などを盛り込んでおくこと、またその書面を入居者に意識してもらうことが重要かもしれません。

 

入居者と、物件価値が下がった場合の取り決めを交わしておくことは、自殺などの抑止力にもつながることになるかもしれません。そして、入居者の親族や勤務先、恋人、友人など、すぐに連絡を取れる人たちを、オーナーや管理会社が把握しておくことも事故物件防止のためには大切なようです。

 

あきんどでは、問い合わせ、依頼があれば必ず現地に赴き査定を行います。査定は、取り引きが成立しなくても無料だといいます。条件が折り合い、契約に至った場合は残置物の処理も含めすべて買い取っているそうです。

 

仲介を挟まない買い取りなので、仲介手数料も発生しません。通常の売買取引とはいかないであろう事故物件は、知識のある専門業者に任せるのが何より安心かもしれません。あきんどは、他社で扱ってもらえない事故物件を、売り手も決まらぬまま現金で買い取ることもあるといいます。精神的な苦痛を早く取り除きたい、売却を急ぐオーナーにもうれしい対応です。

 

しかし、このように物件を買い続けて再販できるのでしょうか。適正価格がつけられるのか、格安で買い取られるのではないかと疑問に思うオーナーも多いかもしれません。

 

不動産には賞味期限がなく、適切に手を入れておけば腐らないといいます。あきんどでは、床から壁、ユニットバスそのほかの水回りまで徹底的にリフォームし、事実は変えられませんが、その手で物件は生まれ変わることができ、新しく明るくなることで暗い面影はなくなっていくのです。

 

このように、専門業者ならではの再販力が、多くの買い取りを成立させているゆえんのようです。そして、売却に焦っていない場合や、買い取り以外にいい方法がある場合、どの方法がオーナーにとってベストなのかを提案するといいます。

 

最近は賃貸経営のために、事故物件を格安で手に入れたいと考える投資家からの問い合わせも増えているといいます。タイミングよく販売できるものがあれば紹介しているそうです。

 

入り口としても、出口としても、事故物件は賃貸経営とは切り離せない存在のようです・・・

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